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闽系黑马房企金辉控股冲港股：逆势加杠杆，牺牲利润冲规模

资本市场即将迎来又一家闽系黑马房企。

闽系房企素来以高周转、高储备、高杠杆模式行走江湖，黑马频出。金辉控股亦不是无名之辈，2019年销售额行业排名第42，早在2016年初就试图A股上市，苦等至今，于3月25日正式向港股发起冲击。

为了迅速做大规模，金辉控股逆势加杠杆疯狂拿地，2019年土地储备总建筑面积接近2700万平方米，资产负债率超过85%，高于同层次竞争对手。

不过，从报告期的收入结算来看，虽然公司营业收入增势迅猛，但净利润增速平缓，盈利能力下滑。2017年-2019年，公司毛利率下降10.4个百分点，净利率下降8.5个百分点。

盈利能力下滑

3月25日，地产商金辉控股（集团）有限公司（简称“金辉控股”）披露招股书，向港股IPO发起冲击。

金辉控股1996年起家于福建福州，2004年开始全国化战略，随后于2009年将总部迁至北京，目前重点布局长三角、环渤海、华南、西南及西北地区。

观点指数研究院披露的数据显示，2017年-2019年，金辉控股销售金额分别为445.0亿元、776.2亿元、919.7亿元（权益销售金额796.7亿元）；2019年公司在地产百强中排名第42（2018年第39名）。

从销售金额来看，公司与佳兆业集团、华发股份（600325.SH）、新力控股集团、中骏集团控股、合景泰富集团、首创置业实力相当。

2017年-2019年，金辉控股收入分别为117.8亿元、159.7亿元、259.6亿元，复合增长率48.5%，净利润分别为22.2亿元、23.0亿元、26.9亿元，复合增长率10.0%。报告期内公司的净利率分别为18.9%、14.4%、10.4%。

同期，公司综合毛利率分别为32.2%、30.2%、21.8%，为盈利能力下滑的首要原因。

已披露2019年业绩的合景泰富集团（01813.HK）和首创置业，当年的毛利率分别为31.8%、33.0%。

疯狂拿地

截至2019年底，金辉控股共有144个处于不同开发阶段的物业项目，其中附属公司102个，合营及联营公司42个。同期，公司应占土地储备总建筑面积达到2667.4万平方米，其中93.4%位于二线城市及核心三线城市，且以西北和西南两个大区最为集中，陕西、江苏、湖北、重庆、福建均是重点市场。

按照2019年的销售面积680.4万平方米来算，公司的土地储备需要4年来消化。这一水平高于同层次竞争对手。

截至2019年底，合景泰富集团权益土地储备总建筑面积1701万平方米，当年销售面积492.4万平方米，消化时间3.5年；首创置业（02868.HK）权益土地储备总建筑面积1076万平方米，消化时间3.4年。

最近几年，为了迅速做大规模，金辉控股采取激进的拿地策略，土地储备规模飙升。数据显示，截至2015年三季度末，公司的土地储备规模仅为500万平方米。

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